多產(chǎn)權(quán)建筑指的是有兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)方的公共建筑、居住建筑及工業(yè)建筑。如寫字樓、住宅、車庫(kù)、賓館、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等，因此類建筑的產(chǎn)權(quán)人少則兩三家，多則數(shù)十家，產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)相互分離、交織，建筑內(nèi)各個(gè)單位或場(chǎng)所的使用性質(zhì)不盡相同，導(dǎo)致單位消防安全職責(zé)不清、日常消防管理不到位、公共消防設(shè)施損壞無人修繕、建筑火災(zāi)隱患無人整改等問題，火災(zāi)安全隱患突出，消防監(jiān)管難度較大，一旦發(fā)生火災(zāi)極易引發(fā)群死群傷惡性事故，造成重大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，給城市消防安全帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

近年來，我國(guó)多產(chǎn)權(quán)建筑火災(zāi)隱患凸顯，引發(fā)的火災(zāi)造成了嚴(yán)重的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失。為預(yù)防和減少火災(zāi)，保證人身和財(cái)產(chǎn)安全，多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理應(yīng)貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，明確消防安全責(zé)任，制定和實(shí)施消防安全制度和操作規(guī)程，不斷提高自防自救能力。

 
一、多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全職責(zé)

1、一般規(guī)定

（1）多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)方、使用方應(yīng)協(xié)商確定或委托統(tǒng)一管理單位，明確消防安全管理職責(zé)，對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全實(shí)行統(tǒng)一管理。

（2）多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)方、使用方、統(tǒng)一管理單位應(yīng)制定統(tǒng)一的消防安全管理規(guī)章制度并認(rèn)真遵守有關(guān)消防安全管理規(guī)定。

（3）多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)單位的法定代表人或主要負(fù)責(zé)人均應(yīng)為消防安全責(zé)任人。實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營(yíng)、管理時(shí)，承包、租賃場(chǎng)所的承租人是其承包、租賃范圍的消防安全責(zé)任人。消防安全責(zé)任人應(yīng)履行有關(guān)規(guī)定中單位消防安全責(zé)任人的職責(zé)，對(duì)專有、共用部分的消防安全負(fù)責(zé)。實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營(yíng)、管理時(shí)，當(dāng)事人在訂立的相關(guān)租賃、委托等合同中應(yīng)明確第一消防安全責(zé)任人及各方的消防安全責(zé)任。沒有約定或約定不明的，產(chǎn)權(quán)方為第一消防安全責(zé)任人，消防安全責(zé)任由產(chǎn)權(quán)方和使用方共同承擔(dān)。

（4）多產(chǎn)權(quán)建筑實(shí)行委托統(tǒng)一管理單位管理消防安全工作時(shí)，當(dāng)事人各方應(yīng)簽訂合同并在合同中明確消防安全工作的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，明確對(duì)消防設(shè)施的管理職責(zé)，明確對(duì)消防設(shè)施保養(yǎng)、維修、更新或改造所需經(jīng)費(fèi)的管理辦法。

（5）統(tǒng)一管理單位根據(jù)服務(wù)合同履行消防安全職責(zé)，提供有效服務(wù)。各使用方應(yīng)指定其使用區(qū)域的消防安全管理人，配合統(tǒng)一管理單位實(shí)施消防安全管理。

（6）多產(chǎn)權(quán)建筑應(yīng)有消防維修資金，并按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》或地方出臺(tái)的相關(guān)管理辦法執(zhí)行。多產(chǎn)權(quán)建筑設(shè)立消防維修資金時(shí)，各產(chǎn)權(quán)方、使用方應(yīng)簽訂書面合同，約定由各自承擔(dān)的消防維修資金繳納方式、比例和管理等內(nèi)容。鼓勵(lì)多產(chǎn)權(quán)建筑投?；馂?zāi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

 
2、產(chǎn)權(quán)方的職責(zé)

（1）實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營(yíng)、管理時(shí)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)提供符合消防安全要求的建筑物。產(chǎn)權(quán)方應(yīng)提供經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格或竣工驗(yàn)收備案抽查合格或已備案的證明文件資料。

（2）統(tǒng)一管理單位發(fā)生變更時(shí)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)協(xié)助對(duì)消防共用部位、共用消防設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，確保交接前各種消防設(shè)施、器材完好有效，并填寫交接記錄，存檔備查。

（3）實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營(yíng)、管理時(shí)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)核實(shí)使用方的用途，同時(shí)書面告知承包、租賃、受委托經(jīng)營(yíng)管理方不應(yīng)擅自改變建筑物原有的使用性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。如確需改變?cè)褂眯再|(zhì)或結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)督促承包、租賃、受委托經(jīng)營(yíng)管理方依法辦理相關(guān)消防手續(xù)。

（4）當(dāng)與使用方簽訂合同時(shí)，明確消防專有、共用部位，以及專有、共用消防設(shè)施的消防安全責(zé)任、義務(wù)。

（5）督促并配合統(tǒng)一管理單位配置、更新消防設(shè)施、器材，協(xié)助統(tǒng)一管理單位制定火災(zāi)隱患整改方案，及時(shí)落實(shí)建筑火災(zāi)隱患整改措施，消除火災(zāi)隱患。

（6）對(duì)產(chǎn)權(quán)區(qū)域定期開展消防安全檢查，督促使用方加強(qiáng)消防安全管理。

（7）協(xié)助統(tǒng)一管理單位組建專職或志愿消防隊(duì)。

（8）履行合同中約定的其他消防安全職責(zé)。

（9）履行消防法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。

 
3、使用方的職責(zé)

（1）遵守統(tǒng)一的消防安全管理規(guī)章制度。

（2）對(duì)經(jīng)營(yíng)、使用區(qū)域的消防安全負(fù)責(zé)。建立和落實(shí)經(jīng)營(yíng)、使用區(qū)域的崗位消防安全責(zé)任制。

（3）定期組織開展使用區(qū)域的防火巡查檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。

（4）督促并配合統(tǒng)一管理單位做好消防安全管理工作，協(xié)助統(tǒng)一管理單位制定火災(zāi)隱患整改方案、落實(shí)整改措施。

（5）定期對(duì)專用消防設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保疏散通道、安全出口暢通，專用消防設(shè)施完好有效。

（6）對(duì)專有、專用部分進(jìn)行裝修和使用時(shí)，不應(yīng)影響消防設(shè)施和器材的正常使用和維護(hù)保養(yǎng)。

（7）協(xié)助統(tǒng)一管理單位組建專職或志愿消防隊(duì)。

（8）履行合同中約定的其他消防安全職責(zé)。

（9）履行消防法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。

 
4、統(tǒng)一管理單位的職責(zé)

統(tǒng)一管理單位是由產(chǎn)權(quán)方、使用方確立或委托的，對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑內(nèi)的消防安全工作進(jìn)行統(tǒng)一管理的機(jī)構(gòu)、單位或組織。其形式可以是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其中的一個(gè)產(chǎn)權(quán)方或使用方、消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或由產(chǎn)權(quán)方、使用方協(xié)商成立的消防管理組織。

（1）指定專人或成立專職部門負(fù)責(zé)消防安全管理工作。確保多產(chǎn)權(quán)建筑的自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員取得消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書。

（2）建立健全統(tǒng)一的消防安全制度，擬訂年度消防安全工作計(jì)劃、消防安全工作的資金預(yù)算和組織保障方案。

（3）建立完善的消防檔案，妥善保管建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和備案、抽查資料，消防設(shè)施、滅火器材等相關(guān)資料。

（4）按照約定，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)管理。每年組織或委托具有相關(guān)資質(zhì)的單位對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑消防設(shè)施進(jìn)行全面檢測(cè)，檢測(cè)記錄應(yīng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。消防設(shè)施的檢測(cè)應(yīng)按GA 503的規(guī)定進(jìn)行。

（5）組織開展包括消防共用部位及使用方專用部位在內(nèi)的建筑整體的防火巡查、檢查。對(duì)占用、堵塞、封閉疏散走道、安全出口、消防車通道等違法行為予以制止；確保共用消防設(shè)施完好、有效。

（6）發(fā)現(xiàn)不能及時(shí)消除的隱患及涉及公共消防安全的重大問題，應(yīng)及時(shí)向產(chǎn)權(quán)方、使用方報(bào)告有關(guān)情況。牽頭制定火災(zāi)隱患整改方案，落實(shí)火災(zāi)隱患整改并在整改期間采取防護(hù)措施。

（7）督促產(chǎn)權(quán)方、使用方履行消防安全職責(zé)。

（8）配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或公安派出所的消防監(jiān)督檢查工作。對(duì)拒不消除火災(zāi)隱患的，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或公安派出所報(bào)告。

（9）組織開展消防安全宣傳教育培訓(xùn)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并定期組織演練。

（10）應(yīng)按照規(guī)定或根據(jù)需要建立專職、志愿消防隊(duì)等多種形式的消防組織，開展日常消防業(yè)務(wù)訓(xùn)練及群眾性自防自救等活動(dòng)。

（11）履行合同中約定的其他消防安全職責(zé)。

（12）履行消防法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。 

 
二、多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理

 
 
1、一般要求

（1）多產(chǎn)權(quán)建筑的統(tǒng)一管理單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，組織各產(chǎn)權(quán)方、使用方結(jié)合本建筑的特點(diǎn)，建立統(tǒng)一的消防安全管理制度和保障消防安全的操作規(guī)程，并公布執(zhí)行。

 消防安全管理制度應(yīng)包括：

a) 消防安全管理職責(zé)；

b) 消防安全例會(huì)制度；

c) 消防安全教育、培訓(xùn)制度；

d) 防火巡查、檢查制度；

e) 安全疏散設(shè)施管理制度；

f) 消防(控制室)值班制度；

g) 消防設(shè)施、器材維護(hù)管理制度；

h) 火災(zāi)隱患整改制度；

i) 用火、用電安全管理制度；

j) 易燃易爆危險(xiǎn)品和場(chǎng)所防火防爆管理制度；

k) 專職或志愿消防隊(duì)的組織管理制度；

l) 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練制度；

m) 燃?xì)夂碗姎庠O(shè)備的檢查和管理(包括防雷、防靜電)制度；

n) 消防安全工作考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度；

o) 消防安全管理檔案和其他必要的消防安全管理制度。

（2）多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)方、使用方應(yīng)嚴(yán)格遵循以下要求：

a) 不應(yīng)改變消防驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收消防備案時(shí)確定的建筑使用性質(zhì)；

b) 不應(yīng)擅自改變建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、防火分區(qū)、防煙分區(qū)；

c) 不應(yīng)降低裝修材料的燃燒性能等級(jí)；

d) 不應(yīng)損壞、挪用、圈占、分隔、拆除或停用原有消防設(shè)施；

e) 不應(yīng)妨礙消防共用部位的正常使用，堵塞、鎖閉消防安全疏散走道、疏散樓梯和安全出口，占用、堵塞消防車通道及消防救援場(chǎng)地，確保防火間距；

f) 不應(yīng)設(shè)置影響消防撲救或遮擋排煙窗(口)的架空管線、廣告牌等障礙物；

g) 人員密集場(chǎng)所不應(yīng)在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。

（3）統(tǒng)一管理單位應(yīng)按照GA 654的規(guī)定組織開展防火巡查和防火檢查。

（4）使用方在實(shí)施建筑內(nèi)部裝修前，應(yīng)事先告知統(tǒng)一管理單位，并提供依法辦理消防手續(xù)的證明文件。統(tǒng)一管理單位應(yīng)將裝修中涉及消防安全的禁止行為和注意事項(xiàng)告知使用方。

（5）多產(chǎn)權(quán)建筑維修改造施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理由施工單位負(fù)責(zé)，統(tǒng)一管理單位應(yīng)督促施工單位按GB 50720的要求進(jìn)行防火管理。

（6）產(chǎn)權(quán)方、使用方應(yīng)加強(qiáng)防火管理，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。統(tǒng)一管理單位發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患時(shí)，應(yīng)確定責(zé)任方、責(zé)任人，并立即通知有關(guān)人員進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)報(bào)告相應(yīng)的消防安全管理人并協(xié)商提出整改方案。整改方案應(yīng)包括整改措施、期限以及負(fù)責(zé)整改的部門、人員，并落實(shí)整改資金。各相關(guān)方應(yīng)配合落實(shí)隱患整改方案。整改期間應(yīng)采取臨時(shí)防范措施，確保消防安全。

（7）在火災(zāi)隱患未消除之前，統(tǒng)一管理單位應(yīng)落實(shí)防范措施，保障消防安全。不能確保消防安全、隨時(shí)可能引發(fā)火災(zāi)或一旦發(fā)生火災(zāi)將嚴(yán)重危及人身安全的，應(yīng)督促使用方將危險(xiǎn)部位停產(chǎn)停業(yè)進(jìn)行整改。

 
2、防火巡查、檢查

（1）統(tǒng)一管理單位應(yīng)組織各使用區(qū)域的消防安全管理人每月至少開展一次聯(lián)合防火檢查；重要節(jié)日或重要活動(dòng)之前應(yīng)組織一次聯(lián)合防火檢查。

（2）各使用區(qū)域的消防安全管理人應(yīng)確保聯(lián)合防火檢查正常進(jìn)行，并應(yīng)按照GA 654的規(guī)定對(duì)消防共用部位和共用消防設(shè)施進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

（3）各使用區(qū)域的消防安全管理人應(yīng)對(duì)本防火責(zé)任區(qū)域每日組織防火巡查。多產(chǎn)權(quán)建筑內(nèi)的公眾聚集場(chǎng)所在營(yíng)業(yè)時(shí)間的防火巡查應(yīng)至少每2h一次；營(yíng)業(yè)結(jié)束后應(yīng)對(duì)營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，消除遺留火種。

（4）防火巡查、檢查人員應(yīng)及時(shí)糾正違章行為。無法當(dāng)場(chǎng)處置的，應(yīng)立即報(bào)統(tǒng)一管理單位或使用方。防火巡查、檢查應(yīng)填寫巡查、檢查記錄。巡查、檢查人員和被檢查區(qū)域的消防安全責(zé)任人或管理人應(yīng)在巡查、檢查記錄上簽字，存檔備查。

 
3、防火管理

（1）統(tǒng)一管理單位應(yīng)依法加強(qiáng)易燃易爆危險(xiǎn)品管理。

需要使用易燃易爆危險(xiǎn)品時(shí)，使用方應(yīng)根據(jù)需要限量使用。在進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)首先落實(shí)防護(hù)措施并向統(tǒng)一管理單位提出書面申請(qǐng)，經(jīng)統(tǒng)一管理單位書面確認(rèn)后登記備案。

（2）建筑內(nèi)部裝修、改造時(shí)，統(tǒng)一管理單位應(yīng)對(duì)動(dòng)用明火實(shí)行嚴(yán)格的消防安全管理。

需要使用明火時(shí)，使用方應(yīng)按照用火管理制度辦理審批手續(xù)，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)責(zé)任人。施工單位和使用方應(yīng)共同采取措施，將施工區(qū)和使用區(qū)進(jìn)行防火分隔，清除動(dòng)火區(qū)域的易燃、可燃物，配置消防器材，設(shè)置臨時(shí)消防用水，保證施工及使用范圍的消防安全。進(jìn)行電氣焊作業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)動(dòng)火人員資格進(jìn)行審查。公共娛樂場(chǎng)所在營(yíng)業(yè)期間禁止動(dòng)火施工。

（3）統(tǒng)一管理單位應(yīng)組織有資格的電工作業(yè)人員，對(duì)建筑內(nèi)的電氣設(shè)施進(jìn)行定期巡查，確保電氣線路消防安全。

（4）多產(chǎn)權(quán)建筑中有爐具、煙道等設(shè)施的場(chǎng)所，使用方應(yīng)每季度至少對(duì)爐具、熘道進(jìn)行一次檢查，每年至少進(jìn)行一次清洗和保養(yǎng)。爐具、煙道等設(shè)施使用頻率較高的場(chǎng)所，可酌情增加頻次。

 
4、消防設(shè)施管理

（1）多產(chǎn)權(quán)建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理應(yīng)執(zhí)行GB 25201的相關(guān)規(guī)定。

（2）統(tǒng)一管理單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)消防控制室日常管理，消防控制室的日常管理應(yīng)符合GB 25506的有關(guān)要求。

（3）對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑消防設(shè)施存在的問題和故障，統(tǒng)一管理單位應(yīng)及時(shí)與產(chǎn)權(quán)方或使用方共同協(xié)商解決；建筑消防設(shè)施因改造或檢修需要停用時(shí)，統(tǒng)一管理單位應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施并在建筑內(nèi)公告，同時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)。

（4）對(duì)建筑消防設(shè)施故障及消除情況，統(tǒng)一管理單位應(yīng)建立報(bào)告和登記制度。

 
5、安全疏散管理

（1）統(tǒng)一管理單位對(duì)搭蓋違章建筑或堆放雜物占用、堵塞、封閉疏散走道、安全出口、消防車通道的行為，應(yīng)予以勸阻、制止；對(duì)不聽勸阻、制止的，統(tǒng)一管理單位可就相關(guān)情況予以公示，并應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所報(bào)告。

（2）任何產(chǎn)權(quán)方、使用方不應(yīng)封堵安全出口和疏散走道，鎖閉疏散出口、安全出口，或在安全出口、疏散走道上安裝柵欄、卷簾門。

（3）多產(chǎn)權(quán)建筑安全疏散管理的其他要求應(yīng)接照GA 654《人員密集場(chǎng)所消防安全管理》執(zhí)行。

 
6、消防安全培訓(xùn)教育

（1）統(tǒng)一管理單位負(fù)責(zé)組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育，普及消防安全知識(shí)和滅火、逃生技能。

（2）統(tǒng)一管理單位對(duì)消防安全管理人員、消防控制室值班人員的消防安全培訓(xùn)應(yīng)每半年至少進(jìn)行一次。

（3）統(tǒng)一管理單位應(yīng)組織新上崗和換崗的職工進(jìn)行上崗前的消防安全培訓(xùn)；對(duì)在崗職工的消防安全培訓(xùn)應(yīng)每年至少進(jìn)行一次。

（4）統(tǒng)一管理單位對(duì)公眾開展消防安全宣傳教育可采取以下形式：

    a) 在公共活動(dòng)場(chǎng)所的醒目位置設(shè)置消防安全宣傳欄；

    b) 在建筑消防設(shè)施和器材的顯著部位設(shè)置消防安全標(biāo)識(shí)，告知維護(hù)、使用的方法和要求；

    c) 根據(jù)需要編印場(chǎng)所消防安全、火災(zāi)報(bào)警、自救逃生等宣傳資料供公眾取閱；

    d) 利用單位廣播、視頻設(shè)備播放消防安全知識(shí)。

 
7、滅火和應(yīng)急準(zhǔn)備

（1）發(fā)生火災(zāi)后，各使用方應(yīng)立即組織初期火災(zāi)撲救、引導(dǎo)人員疏散，并協(xié)助統(tǒng)一管理單位做好應(yīng)急處置工作。

（2）統(tǒng)一管理單位應(yīng)根據(jù)多產(chǎn)權(quán)建筑的實(shí)際情況，制訂統(tǒng)一的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。預(yù)案的內(nèi)容、實(shí)施程序及消防演練的組織應(yīng)按照GA 654《人員密集場(chǎng)所消防安全管理》的要求。

（3）統(tǒng)一管理單位應(yīng)定期督促使用方熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，每半年至少組織一次滅火和應(yīng)急疏散演練，并逐步修改完善滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。

※ 以上內(nèi)容參考自國(guó)家公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理 GA/T1245-2015。